Квартиры: Снимать или покупать?Аналитика

18.11.13

план квартиры

Согласно недавнему исследованию газеты Коммерсант, в Москве намного выгоднее снимать квартиру, чем покупать. А как ситуация выглядит в Оренбурге?

Квартира для россиянина – это не просто финансовый актив, это гарантия стабильности и вообще вещь близкая к сакральной. Отношение рядового гражданина к недвижимости не всегда можно описать в экономических терминах. Однако, если посмотреть на вопрос с точки зрения финансов,  выгодна ли покупка квартиры сейчас в Оренбурге?

Несите ваши квартиры в банк

На основе данных о сдаче 3904 однокомнатных квартир, выставленных на сайтах «Из рук в руки» и Citystar.ru, средняя стоимость аренды находиться на уровне 9 300 руб. в мес. Средняя же цена «однушки», на основе 1057 предложений с сайта «Из рук в руки», составляет 1 877 756 руб.

Доходность от сдачи в аренду, исходя из полученных цифр  – в среднем составляет 6% годовых. Это практически на уровне инфляции и ниже банковских депозитов. Получается, что вместо 111 600 руб., получаемых от сдачи квартиры в аренду, собственнику можно посоветовать продать свою недвижимость и положить вырученные деньги на депозитный счет (разумно в разные банки на сумму не более 700 000 руб.). Тогда, например, при ставке в 11% (не самая большая в настоящий момент) годовой доход составит 206 553 руб.  или практически на 95 тыс. больше, чем от сдачи в аренду. И это без учета платежей за содержание собственности: налог на недвижимость, ремонт, коммунальные счета и проч.

При нынешнем положении покупка однокомнатной квартиры без учета затрат на обслуживания и налогов может отбиться при сдаче в аренду почти за 17 лет. И это опять-таки без учета простоя и при добросовестном квартиранте.

Выгодное вложение?

Перегрет ли рынок недвижимости? Для этого расчета воспользуемся отношением цены квартиры к рентному доходу или, попросту говоря, узнаем, за сколько лет аренды отобьется квартира. Принято считать, что если показатель находиться на уровне от 10 до 15, то цена на недвижимость справедливая. Если она ниже 10, то нужно покупать. Соответственно, если выше – с покупкой нужно быть осторожнее. В нашем случае показатель составил 17 (в Москве – 22). Значит, рынок недвижимости в Оренбурге перегрет незначительно, по крайней мере, в отношении однокомнатных квартир.

Что бы развеять миф о квартире, как средстве инвестирования, стоит взглянуть на график изменения средней цены квадратного метра в однокомнатной квартире: за год цена за метр упала с 54,1 тыс. руб. до 53,2 тыс. руб.

График средней цены кв. м. в однушке Оренбург

Налицо отрицательный рост: — 1,7%. Такая тенденция легко объясняется низким ростом экономики региона, плохой макроэкономической ситуацией в стране и мире.

Применим еще один способ оценки рынка недвижимости: узнаем отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам. Нобелевский лауреат Роберт Шиллер утвердил равновесным уровень 2,5. Исходя из средних доходов в Оренбуржье 19 816 руб. в месяц или 237 792 руб. в год, эта цифра составляет 7,9. Получается, нужно 8 годовых средних зарплат, чтобы купить среднюю «однушку». В Нью-Йорке эта цифра 9, в Москве – 22.

Получается, в Оренбурге цены уже не равновесные, но до уровня мегаполисов еще не доросли. Стоит ли в этих условиях покупать квартиру? Пожалуй, нет. Выгода от вложений в самый консервативный финансовый инструмент – депозиты – будет гораздо выше. В прочем, как мы сказали вначале, квартира для наших соотечественников – больше, чем деньги. Это гарант душевного спокойствия. Если, конечно, не куплена в ипотеку.

Комментарии

Вы должны быть залогинены для оставления комментариев.

Нет комментариев.


Читайте также:


Фреста советского периода

Оренбургский бюджет кризиса не видит

3 декабря в Заксобе состоится второе чтение бюджета области на 2015-2017 годы. Если законодатели не переработают текущий проект, то нас...

юрий берг против адама смита

Юрий Берг против Адама Смита

18 августа сайт RIA56 опубликовал материал «В Оренбургской области перешли к ручному управлению ценами». В целом такая постановка вопроса соответствует...

запрет европейских продуктов для оренбургских ресторанов

No oysters, no cry

Оренбургские рестораторы о том, как новые санкции против поставщиков скажутся на заведениях города. 7 июля Правительство РФ, исполняя указ Владимира...


Получайте главные новости на почту

или через социальные сети

пропустить